[장윤정 대표]
[중소기업연합뉴스] 김준수 기자 = 지난 20년간 수도권 부동산 시장을 지켜봐 온 필자에게 용유·마시란 지역은 늘 아쉬움이 남는 곳이었다. 서울에서 가장 빠르게 닿을 수 있는 대규모 해안 자연휴양지임에도, 공공주도 개발계획이 번번이 무산되거나 지연되며 잠재력만 확인한 채 시간이 흘렀기 때문이다.
그런 용유가 2026년 5월, ‘용유 도시개발구역 지정 및 개발계획 수립’ 고시와 함께 마침내 실질적인 전환점을 맞이했다. 필자는 이번 고시를 단순한 행정 절차의 완료가 아니라, 수도권 내에서 좀처럼 다시 나오기 힘든 희소한 투자 기회의 시작으로 읽는다.
▲왜 지금 용유인가?
부동산 투자의 기본 원칙 중 하나는 ‘대체 불가능성’이다. 수도권 안에서 대규모 자연 해안을 낀 개발 가용지는 사실상 소진된 상태이며, 용유는 그중 유일하게 남은 곳이다.
여기에 인천국제공항이라는 압도적인 접근성이 더해진다는 점에서, 이번 개발은 단발성 관광단지 조성이 아니라 정주 인구와 방문 수요를 동시에 겨냥한 복합거점 전략으로 설계되었다는 점을 눈여겨봐야 한다.
인천도시공사가 밝힌 총 1,821호 규모의 주택 공급과 4,443명의 인구 유입 계획은, 단순히 집을 짓는 사업이 아니라 정주형 배후 수요를 함께 만들어 내는 구조라는 의미다.
토지이용계획을 보면 도시기반시설 비중이 53.0%에 달하는데, 이는 공원·녹지·주차 등 생활 인프라의 질을 먼저 갖추겠다는 신호로 해석할 수 있다. 통상 관 주도 개발에서 기반시설 비중이 높다는 것은 초기 난개발 리스크가 낮고, 중장기적으로 자산가치가 안정적으로 우상향할 가능성이 크다는 뜻이기도 하다.
▲세 개의 권역, 하나의 생활권, 상품 다양성이 곧 리스크 분산이다.
이번 계획의 구조적 특징은 성격이 다른 세 권역, 즉 주거·상업이 어우러진 복합생활 구역, 관광테마 구역, 청년 문화예술 구역이 유기적으로 연결된다는 데 있다.
투자자 입장에서 이는 매우 중요한 신호다. 단일 용도의 개발지는 경기 변동에 취약하지만, 생활·관광·문화가 함께 공존하는 복합 생활권은 수요층이 다층적이어서 상품별 리스크가 자연스럽게 분산된다.
특히 구릉지와 해송림 등 기존 지형을 보전하면서 보행 중심의 녹지 네트워크로 단지 전체를 연결하겠다는 설계 원칙은, 최근 수도권 신규 택지에서 실수요자들이 가장 선호하는 ‘걷기 좋은 자연친화형 주거환경’과 정확히 맞닿아 있다. 이는 향후 실거주 수요는 물론 세컨드하우스·리조트형 주거 수요까지 동시에 흡수할 수 있는 기반이 된다.
[네이버 지도, 용유도 해변]
▲해양관광 콘텐츠와 피셔스 마켓, 배후 수요의 지속가능성
해안광장에서 이어지는 수변 특화거리, 공연·전시·컨벤션 시설의 집적화 계획은 국제 행사와 축제 유치가 가능한 수준의 인프라를 의미한다. 이는 관광객이 한 번 다녀가고 마는 소비형 관광지가 아니라, 반복 방문과 장기 체류가 가능한 목적지형 관광지로 자리매김하겠다는 전략이다.
여기에 어촌과의 연계를 강화하는 피셔스 마켓은 지역 정체성과 관광 수요를 동시에 살리는 장치로, 필자는 이 부분을 특히 눈여겨본다. 지역 특산물을 매개로 한 상시적 방문 수요는 계절성에 좌우되지 않는 안정적인 상업시설 배후수요를 만들어내기 때문이다. 상업용지·복합시설용지에 투자를 고려하는 이들에게는 이 대목이 핵심 판단 근거가 될 수 있다.
▲주거상품의 완성, 조망과 접근성, 그리고 커뮤니티
단독·공동주택 모두 탁 트인 조망과 해변 접근성을 확보하도록 설계되며, 입주자의 라이프스타일 변화에 맞춘 다양한 주택 유형이 도입될 예정이다. 보육시설·공동체센터·어린이공원을 갖춘 주민 커뮤니티가 별도로 배치되고, 기존 관광지 특성을 감안한 대규모 주차 인프라까지 계획되어 있다는 점은 실거주 만족도와 자산가치 방어력을 모두 고려한 설계로 평가할 수 있다.
▲투자 시 확인해야 할 것
인천도시공사는 지방공기업평가원의 타당성 검토와 시의회 의결을 거쳐 단계적 추진 방안을 마련한 상태이며, 민간사업자 참여 공모 방식 등 창의적 사업 방식도 검토 중이다.
보상계획 수립과 이주대책 마련을 시작으로 후속 행정 절차가 단계적으로 진행될 예정인 만큼, 투자자 입장에서는 다음 세 가지를 순차적으로 확인해 나갈 필요가 있다.
첫째, 민간사업자 공모 방식이 확정되는 시점과 참여 조건이다. 이는 초기 진입 가능한 상품의 종류와 가격 형성 구조를 결정짓는다. 둘째, 보상계획 및 이주대책의 구체적 일정이다. 이는 실질적인 사업 착공 시점을 가늠할 수 있는 핵심 지표가 된다.
셋째, 주거·상업·복합시설 용지의 구체적 배분 도면과 분양 방식이다. 토지이용계획상 비중은 공개되었으나, 실제 필지별 배치와 상품 구성은 후속 고시를 통해 구체화될 것이므로 이 시점의 정보 선점이 곧 투자 우위로 이어진다. 필자의 결론은 용유·마시란은 수도권에서 더 이상 나올 수 없는 희소한 해안 자연자산이며, 이번 개발계획은 그 희소성을 실질적인 주거·관광 복합거점으로 전환시키는 첫 단추라는 점이다.
20년간 여러 지역 개발 사이클을 지켜본 경험에 비추어 볼 때, 기반시설 비중이 높고 복합 용도로 설계된 초기 단계의 공공주도 개발지는 통상 중장기 보유 시 안정적인 자산가치 상승을 기대할 수 있는 유형에 속한다.
다만 아직 후속 행정 절차가 남아 있는 만큼, 속도보다는 단계별 진행 상황을 면밀히 확인하며 접근하는 신중한 투자 전략이 필요한데 이를 위해서는 용유지역을 잘아는 부동산 전문가의 조력은 필수라는 것이다.
[칼럼제공]
장윤정 대표 010-3477-0191
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