참여정부가 2005년 도입한 종합부동산세(종부세)는 고가 주택 보유자에게 추가 세금을 부과해 부동산 가격 급등을 억제하려는 목적이었다. 그러나 종부세 도입 이후에도 서울 아파트 매매가격은 장기적으로 우상향 곡선을 그리며 상승세가 이어졌다. 월별 서울 아파트 매매가격 지수(2026년 6월 기준 100.0)를 분석한 결과, 종부세 도입과 강화, 완화 시기와 집값 변동 간 뚜렷한 상관관계는 발견되지 않았다.
2005년 노무현 정부가 종부세를 처음 도입했을 때 언론은 ‘세금폭탄’, ‘징벌적 과세’ 등의 표현을 사용하며 부동산 시장 침체를 우려했다. 하지만 실제로는 집값이 상승했고, 같은 해 8·31 대책으로 종부세 부과 기준을 인별 합산에서 세대별 합산으로 변경하고, 공시가격 기준 합산 금액 기준을 6억원으로 낮추는 등 세제 강화가 이뤄졌음에도 서울 아파트값은 오름세를 멈추지 않았다.
이명박 정부가 2008년 종부세 일부 위헌 결정을 계기로 세제를 완화한 이후에는 서울 아파트값이 다소 하락하거나 횡보하는 모습을 보였고, 박근혜 정부 시기에는 종부세 체계가 크게 변경되지 않았으나 집값은 다시 상승 추세로 돌아섰다. 문재인 정부는 재임 기간 중 20회가 넘는 부동산 대책을 쏟아내며 2020년 말에는 종부세를 대폭 강화했다. 1주택자 최고 세율을 3%까지 올리고 공정시장가액비율도 높인 이 조치는 다주택자 규제를 강화하는 데 초점이 맞춰졌다. 그러나 강화 직후인 2020년 12월 서울 아파트 매매가격 지수는 85.5를 기록하며 상승세를 이어갔다.
종부세 강화가 다주택자들의 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 부추기면서 서울 강남·서초·송파·강동 등 주요 지역으로 수요가 집중되는 현상이 나타났다. 이에 따라 ‘강남 불패’ 신화가 재차 강화되는 결과로 이어졌다. 윤석열 정부가 2022년 12월 다주택자 세율을 인하하며 종부세를 완화했지만, 매매가격 지수는 당분간 횡보하거나 하락하는 흐름을 보였다. 최근 이재명 정부는 종부세 개편이 집값 안정 목적이 아니라고 밝혔으나, 시장에 미칠 영향은 아직 불확실하다.
전문가들은 종부세와 집값 사이의 직접적 연관성은 낮다고 평가한다. 명지대 김준형 교수는 “종부세 강화는 조세 형평성이나 부의 불균형 해소에 기여하지만, 집값 안정과는 별개”라며 “수요와 공급 문제를 해결하지 않고 세금으로 집값을 잡으려는 시도는 성공하기 어렵다”고 지적했다.
정부는 올해 세제개편안을 통해 거주용 1주택자의 기본공제는 확대하면서 비거주 및 다주택자의 공제는 축소하고, 공정시장가액비율과 초고가 주택 세율을 인상하는 방향으로 종부세 체계를 조정했다. 과세 기준도 주택 수에서 주택 가액 중심으로 변경해 실거주 1주택자의 세 부담을 낮추고, 비거주 및 고가 주택 보유자의 부담을 강화하는 구조다.
서울시립대 김우철 교수는 종부세와 재산세(재산 보유에 부과하는 지방세)의 역할 구분과 세율 조정이 필요하다고 강조했다. 그는 “보유세는 지방자치단체가 제공하는 공공서비스에 대한 대가 성격이 있으므로, 종부세 누진성을 완화하고 재산세를 정상화한 뒤 두 세목을 통합하는 것이 바람직하다”고 말했다. 다만 부유세 형태로 종부세를 운영하려면 주택뿐 아니라 상업용 건물, 금융자산 등을 포함하는 순자산세 설계가 필요하다는 의견도 있다.
실거주 1주택자를 종부세 과세 대상에서 제외해야 한다는 주장도 제기됐다. 강남대 안창남 교수는 “종부세의 본래 목적은 부동산 투기 억제에 있으므로, 실제 거주하는 1주택자는 투기와 무관해 종부세 대상에서 제외하고 재산세로 과세하는 편이 타당하다”고 설명했다.
일각에서는 종부세와 재산세를 통합할 경우 수도권과 비수도권 간 재정 불균형이 심화될 수 있다는 우려도 나온다. 충남대 정세은 교수는 “종부세는 전국 단위 과세와 지역 간 재정 조정 역할을 수행한다”며 “재산세로 통합하면 서울 등 부동산 가격이 높은 지역에 세수가 집중돼 지역 격차가 커질 수 있다”고 말했다.
정부는 종부세 체계 개편을 계기로 보유세의 역할과 기능을 재정립하고, 세제의 형평성과 실효성을 높이는 방안을 모색하고 있다. 그러나 종부세가 집값 안정에 미친 영향은 제한적이라는 점에서, 근본적으로는 주택 수급 문제 해결이 더 중요한 과제로 남아 있다.
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